但值得關注的是，一二線熱點城市3月整體市場回暖的趨勢已經形成，而且部分城市的實際交易量也開始恢復到去年12月相應水平。尤其是深滬高端項目的熱銷在市場上賺足了“眼球”，但市場總體依然處于復蘇階段。
 

      下面我對商品房的選擇，從技術層面做一個簡單分析。商品房從技術角度影響房屋價格的綜合因素有很多，如果不包括地價、區位及市場的影響因素，我們應該如何選擇一個理想的戶型呢？
      當然在商品房中有很多是鮮為人知的購房嘗試，但更多的是設計中的一些隱性規則，下面我僅對5個重要方面做出分析。

      一、規劃篇

容“雞”率
 

      二、戶型篇

      我們常見的戶型分為全陽戶型和H戶型也叫通透戶型。全陽戶型顧名思義就是所有臥室及客廳都在陽面，優點是冬季采光充足，室內熱儲蓄不易流失；缺點是北側基本上沒有窗戶，通風效果不好。

      H戶型是客廳與一個或幾個臥室在南側，北側也有一個臥室及餐廳廚房，形成“H”形狀布局。H戶型幾乎沒有全陽戶型的缺點，但是整體戶型面積要比全陽戶型率大。

全陽戶型



大H戶型
 

      所以根據不同的戶型，戶型面積有適宜的區間范圍，全陽兩室戶型一般控制在80-90㎡；大H兩室戶型一般控制在90-110㎡；大H三室戶型一般控制在120-140㎡。舉例：如果一個100平米的兩室全陽戶型，就有一定的空間浪費，不算是一個好戶型。反之85平米的H兩室戶型，空間也會相當局促。

三、采光篇

      多層住宅（洋房）與高層住宅之間一個很大區別就是采光，有人是否疑惑，是否覺得高層的采光應該更好。但是答案恰恰相反，多層洋房的采光要優于高層住宅。因為采光計算樓間距的方式是不一樣的，根據天津地方規劃管理規定多層住宅的樓間距計算方法是按照遮擋建筑高度的1.61倍來計算建筑間距。

      所以多層住宅就算是首層也不會有太多的前樓的陽光遮擋，但是高層住宅的計算規則是不一樣的，也不可能按照高度的1.61倍去計算樓間距，所以需要做日照分析，日照分析的滿足要求是每戶全年白日較短一天大寒日能滿足2個小時的日照，即滿足最小日照要求。

      所以高層住宅尤其樓層比較低的很容易出現前樓遮擋陽光的情況。建議選擇高層住宅如果對日照要求較高，盡量選擇樓層較高的位置。

多層住宅（洋房）日照


高層住宅日照
 

      采光的第二點注意樓是否是正南正北，是否有一定的偏移角度。作為我們北方的住宅如果樓有一定偏移角度，就會影響當天的日照時間。

      比如偏西15度，那么早上的9點之前南側是不會有陽光照射進來的。并且在規劃設計調整排方案中，調偏角度是比較常用的一種技術手段。

      四、節能篇

有人說節能和選房的關系不大，其實還是很有影響的。節能在住宅中體現在哪些位置？主要體現在保溫、窗戶和采暖等幾個方面。我們現行的天津地方標準要求為4步節能，馬上實施的標準將提升至5步節能。

      缺點：節能效率越高保溫層越厚，公攤面積也就越大；節能效率越高窗戶尺寸越小。優點：窗戶的保溫性能越好越厚玻璃層數越多；夏季開空調冷空氣流失小，更省電；冬季熱損失越少也約容易保暖。

      我們現行的《天津市居住建筑節能設計標準》是2013年7月1日執行的4步節能標準，在這之前的是3步節能標準。所以在2014年以后開發的房子是幾乎看不到大落地窗戶的，窗戶基本上都是3層玻璃，而且外墻保溫會更厚。
 

3步節能大窗


4步節能大窗